Loading...
HomeMy WebLinkAbout2019/11/06 - ADMIN - Minutes - Planning Commission - RegularOFFICIAL MINUTES  PLANNING COMMISSION  ST. LOUIS PARK, MINNESOTA  November 6, 2019 – 6:00 p.m.  COUNCIL CHAMBERS      MEMBERS PRESENT:  Jim Beneke, Lynette Dumalag, Matt Eckholm, Courtney  Erwin, Claudia Johnston‐Madison, Jessica Kraft, Carl  Robertson.    MEMBERS ABSENT:    None    STAFF PRESENT:    Jennifer Monson, Gary Morrison, Sean Walther    1.  Call to Order – Roll Call    2.  Approval of Minutes of August 21, September 18 and October 16, 2019     Commissioner Robertson made a motion to approve all three sets of minutes.  Commissioner Johnston‐Madison seconded the motion, and the motion passed  on a vote of 7‐0.    3.  Public Hearings    A.  Planned unit development major amendment to Section 36‐268‐PUD 9  Applicant:  Place E‐Generation One, LLC  Location:  5950 West 36 th Street  Case Nos:  19‐21‐PUD    Jennifer Monson, planner, presented the staff report. The applicant requests to  reduce  the  number  of  residential  units  from  81  to  50,  to  move  parking  underground and to a surface ramp, and to rearrange approved uses with the  site.     Ms. Monson noted the site is 1.68 acres at the corner of 36th Street and  Wooddale Avenue, adjacent to the future light rail transit station.     Ms. Monson outlined the 2017 approvals, and noted the changes tonight are for  the south site only. She added the hotel and residential would be flip‐flopped to  provide an active frontage along Wooddale Avenue with artists’ studios versus  the hotel façade. Overall access has not changed to the site with emergency  access and large trucks for trash or delivery remaining as originally noted.     Official Minutes  Planning Commission   November 6, 2019  Page 2    Ms.  Monson  stated  the  placemaking  plaza  will  remain  with  pedestrians  and  bicycles included, and landscaping will remain as originally designed. The coffee  shop will further down from Wooddale Avenue in order to discourage short term  stopping near the light rail stop.     Ms. Monson stated the live/work space will be maintained but the studio space  would now move to the first floor instead of being within the residence. She  added the hotel will remain at 110 rooms with no changes.     Ms. Monson stated staff has received one comment from the public, asking that  the units remain a mix of affordable and market rate.     Commissioner Robertson asked how these live/work are different within the city.    Ms. Monson said all residential units within the city allow for a home occupation  and these would be no different. Additionally, these units allow for extra space,  with taller ceilings and for a more creative studio space, and for visits. A home  occupation is not supposed to generate anything that would suggest a home  occupation exists there. There is also a registration of land use to make sure it  adheres to the code.     Commissioner Erwin asked if any of the ground floor spaces will be used as living  spaces or purely for studio space.     Ms.  Monson  stated  purely  for  work  space.  She  added  while  each  studio  is  assigned  to  an  apartment  within  the  building,  no  studios  provide  living  or  apartment space.     Ms. Monson added there is gallery space for artists to show their wares.     Commissioner Johnston‐Madison noted the city council will hold a first reading  with the developer on November 18, 2019 and asked if there are any other  meetings coming up with the developer.      Ms. Monson stated there is a study session and a meeting for the planned unit  development ordinance, but at this time she did not know if there were any  other meetings scheduled.     Commissioner  Johnston‐Madison  asked  if  there  is  an  agenda  yet  for  the  November 18, 2019, study session.     Official Minutes  Planning Commission   November 6, 2019  Page 3    Ms. Monson stated there will be a discussion of the 6th amendment with the  EDA.     Commissioner  Johnston‐Madison  asked  why  this  change  was  made  by the  developer.     Ms. Monson stated the developer changed architects and with that  changed  their development plans.     Commissioner Johnston‐Madison asked if the project will start in February 2020  and on what staff is basing this on.     Ms. Monson stated the developer must have a complete set of building plans  ready  to  go  and  January  31,  2020  is  their  hard  deadline  for  finalization  of  financing, and then start construction.     Commissioner Johnston‐Madison asked if the developer has financing or not,  and if they will ask for another extension.     Ms.  Monson  stated  the  EDA  reviews  that,  but  as  far  as  staff  is aware,  the  developers financing for the apartment buildings should be ready, and the hotel  financing is in process.     Commissioner Beneke asked if the commercial parking is reserved just for the  hotel or for the coffee shop also.     Ms.  Monson  stated  the  commercial  parking  lot  will  be  for  the  hotel  guest  registration and coffee shop as well, adding that overnight guests and residents  will all have reserved parking in the underground garage.     Commissioner Kraft asked about the change with market rate housing and why  that change was made.     Ms. Monson referred the question to the developer to answer.     Commissioner Robertson asked if there has been any feedback from building  officials on permitting.     Ms. Monson stated yes there has been discussion on this.     Commissioner Erwin asked if there is direct access from the site  to  the  LRT  station.   Official Minutes  Planning Commission   November 6, 2019  Page 4      Ms. Monson said yes there is direct access on the sidewalk and it is the same  elevation as the plaza.     Commissioner Johnston‐Madison asked if there are bathrooms in the studios.     Ms. Monson stated the studios are not living units, so do not have bathrooms in  them. There are shared restrooms on the second floor.     Commissioner Johnston‐Madison asked where the elevators are in the building  and Ms. Monson pointed them out on the design.     Chris Velasco, PLACE, the developer made himself available for questions.     Commissioner Johnston‐Madison asked Mr. Velasco if he has financing for the  project.     Mr. Velasco stated the project is $50 million all in and there is a final bit of equity  to raise to finish the project and they are hoping to finalize this week. He stated  this refers to the equity for the hotel.     Chair Eckholm asked why the hotel and residence are being switched.     Mr. Velasco stated the 2017 tax bill eliminated all of their financing temporarily,  so this caused a big delay, and then tax‐exempt financing was struck for a time  also. He stated in the delay they changed architects and started looking at the  project with Marriott, and the entrance into the hotel area, which they felt was  awkward. Mr. Velasco stated when the south side became the affordable area,  this allowed for the switch and allows the hotel entrance to be accessed easier.    Commissioner Johnston‐Madison asked about ownership of the structure.     Mr. Velasco stated the non‐profit PLACE will own the entire structure, and there  is a reserve account to ensure the affordable housing will be taken care of over  time. He added the hotel is the builder of the building and the residents are  leasing from the hotel, as it is all one connected building, and the Marriott hotel  then will take care of the building very well.     Commissioner Dumalag asked what the agreement terms are with the Marriott.     Ms. Velasco stated the term is 20 years.     Official Minutes  Planning Commission   November 6, 2019  Page 5    Commissioner Erwin asked what the phasing is of the whole project and if the  reduction in these units will affect the phasing of how the project will be built.     Mr. Velasco stated this second phase will be completed as one building, and with  a 12‐month construction schedule, it should be completed in Feb 2021 without  any additional phasing.     Commissioner Erwin asked if this includes the north side of the project as well.     Mr. Velasco stated the north side will be delayed as the new architect submits  plans. He stated the project is larger and will take longer, but within 2021.     Commissioner Robertson stated this project is very ambitious and unique, and  provides a nice mix in opportunities, and asked about the market rate live/work  part of the project that was removed from the south side ‐‐ and why this has  occurred.     Mr. Velasco stated their financing group would not lend PLACE the money to do  the market rate live/work part of the project because it has not  been  done  before, while the affordable rate live/work projects have been successful. He  added the north side market rate live/work will still be done, however with only  six units included there.     Commissioner Johnston‐Madison asked what happened when a resident in the  affordable live/work area begins to make more money beyond the AMI cap, and  if they would need to move into another affordable unit.     Mr. Velasco stated the line is 140% of AMI if a resident moves beyond that, a  market rate unit would be turned into an affordable unit, so as to maintain the  same rate of units.     Commissioner Erwin asked can someone else move into an affordable unit even  if they don’t need the studio space.     Mr. Velasco stated since the studio space is free to the resident and is included,  it most likely will be used. He added the resident applicant would also need to  prove they will use the studio space for its intended use.     Commissioner Johnston‐Madison asked who will own the building.   Mr. Velasco stated PLACE – the non‐profit‐ will own the building and lease it. He  stated the renter pays utilities for their apartment and studio. He noted the  Official Minutes  Planning Commission   November 6, 2019  Page 6    utility rates are calculated up‐front and modeled and is a cost included in the  master lease.     Commissioner Dumalag asked if a third party is managing the lease.     Mr.  Velasco  stated  they  are  third party  managing  this  through  Metro  Plains,  which is managing the whole complex.     Chair Eckholm opened the public hearing.    Roger  Onken,  3600  Wooddale  Ave. S.,  #212,  which  is  kitty‐corner from the  project. He noted the traffic management report from 2017 was not favorable  and asked if another traffic management report would be forthcoming from the  city. He also stated he has concerns about the 100% of below market rate all  concentrated in one area of the complex, and he has concerns about multiple  families moving into one unit and upkeep of the property, if this happens.      Meghan Phimister, 3451 Zarthan Ave. S., stated she has lived in St. Louis Park for  over  30  years  and  has  been  following  this  project  for  4  years. She  stated  residents in the area were told the north side of the project would have started  in March or April, and she is now concerned about the full south side moving to  all  affordable  housing  and  there  are  only  6  units  on  the  north side.  She  is  concerned about the 100% affordable housing on the south side, adding this  project has not even started and is not even financed yet. She added she is tired  of looking at a giant pile of dirt on Highway 7. It should be opened for other bids,  its dragging, and she is not in favor of the changes being asked for.     Kim Anderson, 3248 Yosemite Ave. S., stated she has a question about financing  and if the financing that is in place is still solid if the project does not become  100% affordable housing.     Mr. Velasco stated no, it is not.     Ms. Anderson stated we are still at a phase with PLACE that the model as  presented is not sustainable as presented. She stated this was a non‐competitive  project and now we are at the 6th amendment. This develop has not been able to  attain any foundation support within the community either and added she would  like  to  know  why.  She  has  been  cautiously  optimistic,  and  she  is  really  concerned. She stated Mr. Velasco has a great vision but asked can we afford to  deprive people who need affordable housing right now, and asked that someone  ask the tough questions now.     Official Minutes  Planning Commission   November 6, 2019  Page 7    The Chair closed the public hearing.    Ms. Monson answered questions of those who spoke at the public hearing.     She noted the traffic analysis did include some mitigations at Wooddale and at  the  Wooddale  Bridge,  and  the  frontage  road  at  Hwy  7.  She  stated with the  improvements from SWLRT, it was shown the traffic would improve in this area.     Ms. Monson stated the timeline and market rate questions related to the north  side. She noted there are 66 market units there, and not 6 units, adding it is a  broad base of units within the development. She stated the new plans for the  north side will be submitted next Tuesday and will be reviewed and approved  prior to the end of the year, with the new architect’s plans. She added the north  site should begin construction in January and phase 2 should begin in February.     Ms.  Monson  stated  Mr.  Velasco  was  correct  in  stating  that  financing  was  removed from the south side of the project, if market rate housing was included.  She added that is why the south side is not all affordable units.     Commissioner Johnston‐Madison stated she is concerned about the free studio  and feels this is risky and would vote against this.     Commissioner Dumalag also stated she is concerned how this will be managed  and is concerned about how it will look 10‐15 years from now after the tax  credits are gone, or the Marriott leaves.     Commissioner Robertson stated he is split. He said it is a good vision, but the  artist  studios  changes  it  and  he  feels  some  of  the  mix  has  been lost. For  successful  affordable  housing,  it  should  blend  into  the  fabric and  not  be  noticeable, and he has concerns about this reduction and is not comfortable with  the changes.     Chair Eckholm stated he has seen this type of project be successful in other  places. He stated he is struggling in that this is a good vision, but there are  concerns  in  how  the  vision  will  be  executed.  He  stated  he  is  comfortable  supporting it.     Commissioner Johnston‐Madison stated if this is not approved tonight, it would  not affect the north side.     Official Minutes  Planning Commission   November 6, 2019  Page 8    Ms. Monson stated this is an overall concept and yet the north can function  without  the  south  side  and  the  city  has  already  sold  the  north side  to  the  developer.     Commissioner  Kraft  stated  she  is  coming  into  this  without  knowing  the  full  history, and thinks of this as a complete project, and will feel a mix with the  SWLRT bringing this together along with the woneruf. She stated she will support  this.     Commissioner  Kraft  made  a  motion,  Commissioner  Beneke  seconded,  recommending approval of the planned unit development major amendment to  Section 36‐268‐PUD 9.     The motion passed on a vote of 5‐2 (Robertson, Johnston‐Madison against).    B.  Benilde‐St. Margaret’s – Major amendment to special permit  Applicant:  Paul May on behalf of Benilde‐St. Margaret’s  Location:  2501 State Highway 100  Case Nos:  19‐31‐CUP    Gary Morrison, assistant zoning administrator, presented the staff report. The  applicant is requesting a major amendment to special permit and replacement of  the equipment shed.     Mr.  Morrison  showed  the  plans  which  include  a  civic  space/flex space  and  classroom space remodel with a raised ceiling visible from Highway 100.     Mr. Morrison noted the proposed garage size will be increased and the timeline  extension for the garage only will be 2‐5 years.     Mr. Morrison stated that staff recommends approval of the amendment.     Commissioner Robertson asked if there are any images of the proposed garage.     Mr. Monson stated there are no images as yet, but noted it will be residential in  nature.     Natalie Ramer, financial officer at Benilde St. Margaret’s. She stated their intent  is to build the garage within two years, but it was recommended by their builder  that they have the flexibility of 5 years maximum. She stated the new space  within the school will be a collaborative, mixed use space, which they are excited  about.   Official Minutes  Planning Commission   November 6, 2019  Page 9      Commissioner Johnston‐Madison stated she liked the way they have used the  space within the courtyard.     Commissioner Kraft asked if there is a capital campaign in place at the school for  this project.     Ms. Ramer stated yes adding that two‐thirds of the funding is already in place,  and they are hoping to get all in place this year. She added they do have funding  for the storage garage in place already.     Commissioner  Beneke  asked  if  they  hope  to  enroll  more  students with  the  improvements.     Ms. Ramer stated they are full right now, and don’t anticipate adding more at  this time.     Chair Eckholm opened the public hearing.    Chair Eckholm closed the public hearing.    Chair Eckholm added the use of space here is great and the flexibility to what is  coming next is good to have.     Commissioner Johnston‐Madison made a motion, Commissioner Kraft seconded,  recommending  approval  of  the  Benilde  St.  Margaret’s  major  amendment  to  special permit to allow building expansion and storage structure.     The motion passed on a vote of 7‐0.    4.  Other Business    5.  Communications      Mr. Walther stated the next meeting will be Nov. 20 and meeting agenda items  will include rezoning 78 parcels from C2 to C1, parking ordinance amendment for  the Historic Walker Lake district, and a study session on accessory dwelling units.        6.  Adjournment      The meeting was adjourned at 7:22 p.m.